موسسه حقوقی دادآوران نستوه
ما همواره کنار شما هستیم
صداقتتخصصسلامت
شماره تماس (+۹۸) ۲۱ - ۲۲۸۸۱۹۵۱

الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره

یکی از دعاوی شایع که برای مستاجر و موجر پیش بینی شده است، دعوی الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره است .

درباره الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره بدانیم:.
مبنای حقوق دادخواست: اگر پس از انعقاد قرارداد اجاره یا در طول مدت اجاره، ملک احتیاج به تعمیرات اساسی پیدا پیدا کند، موجر موظف است، تعمیرات لازم را انجام دهد. اگر موجر نسبت به انجام تعمیرات اساسی اقدام نکند، مستاجر میتواند، دادخواستی با عنوان الزام موجر به تعمیرات اساسی ملک، مطرح کند. دادگاه پس از بررسی موضوع و در صورت نیاز ارجاع امر کارشناسی رسمی دادگستری، اقدام به محکومیت خوانده به انجام تعمیرات اساسی می کند.
طرفین دعوا: در این دعوا، مستاجر(خواهان) دادخواست را به طرفیت موجر(خوانده) مطرح می کند.
مرجع صالح برای رسیدگی: صلاحیت دادگاه های دادگستری در دعاوی مالی بالاتر از بیست میلیون تومان است. بنابراین اگر خواسته ی الزام به انجام تعمیرات اساسی را به مبلغی بالاتر از بیست میلیون تومان تقویم کنیم، دادگاهی که ملک  در حوزه قضایی آن میباشد، صالح به رسیدگی است. اما چنان چه خواسته ی خود را کمتر از بیست میلیون تومان تقویم کنیم، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوا را خواهد داشت.
نحوه ی اجرای رای قطعی، مبنی بر الزام موجر به تعمیرات صادر شد، اگر موجر تعمیرات اساسی مورد نظر را انجام ندهد، مستاجر میتواند، تعمیرات مورد نظر را به حساب موجر بر اساس نظر کارشناسی رسمی دادگستری، انجام داده و از مبلغ اجاره، کسر کند. در صورتی که مبلغ اجاره تکافوی هزینه ی تعمیرات را ندهد، مستاجر میتواند، سایر اموال موجر را توقیف و از محل فروش آن هزینه های تعمیر را تامین کند. در صورتی که اموال از موجر در دسترس نباشد، موجر تا زمان پرداخت هزینه ی تعمیرات، جلب میشود.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره:
1) اگر موجر در مهلتی که توسط دادگاه تعیین شده است، اقدام به تعمیر اساسی نکند، مستاجر میتواند، با نظارت دادگاه ملک را تعمیر و هزینه های آن را از موجر مطالبه کند و یا این که قرارداد اجاره را فسخ کند. در صورت فسخ قرارداد اجاره به شرح فوق، مستاجر میتواند، طی دادخواستی مستقل، استرداد مبلغ ودیعه ملک را از موجر بخواهد.
2) مستاجر، بدون حکم دادگاه نمیتواند، اقدام به تعمیرات اساسی ملک کند. اگر مستاجر، بدون اجازه ی دادگاه اقدام به تعمیرات اساسی کند، نمیتواند هزینه های تعمیر را از موجر مطالبه کند.
3) تشخیص این که تعمیر مورد نیاز جزو تعمیرات اساسی است یا غیر اساسی با دادگاه است.
4) اگر عیب در ملک مورد اجاره در زمان قرارداد، موجود بوده است، مستاجر میتواند، قرارداد اجاره را فسخ کند. مگر اینکه موجر عیب موجود در ملک  را مرتفع کند.
5) اگر نیاز به تعمیر ملک به دلیل استفاده ی نادرست و غیر متعارف مستاجر از ملک باشد، مالک را نمیتوان به تعمیر ملک الزام کرد.
مستندات قانونی: ماده 478 قانون مدنی: «هرگاه معلوم شود، عین مستاجره در حال اجاره، معیوب بوده است، مستاجره میتواند، اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت، قبول کند. ولی اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد». ماده 486 قانون مدنی: «تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، به عهده ی مالک است. مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خللاف آن جاری باشد و هم چنین است، آلات و عدواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره، لازم می باشد». ماده502 قانون مدنی:‌ «اگر عین مستاجر در عین مستاجره، بدون اذن موجر، تعمیراتی کند، حق مطالبه ی قیمت آن را نخواهد داشت». ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356: «تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده ی منصوبه  در آن از قبیل: دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده ی موجر است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده ی بهتر از مورد اجاره باشد، با مستاجر خواهد بود». ماده 23قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356: «رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر، راجع به تعمیرات با دادگاه است. در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین میشود، انجام ندهد، مستاجر میتواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند و به او اجازه داده شود، تعمیرات مزبور را با نظارت دایره ی اجرا انجام داده، مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد». ماده 23 قانون روایط موجر و مستاجر سال1356: «اقامه دعوای تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست.هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر کرده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد، حکم الزام به تخلیه مورد اجاره صادر کرده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد، حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرر در ماده 21، قابل اجرا خواهد بود».
رویه و نظرات قضایی:
نظریه شماره 7450/7 مورخ 27/7/1379 اداره حقوقی قوه قضاییه با توجه به ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، تعمیرات کلی و اساسی که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده، مانند دستگاههای حرارتی مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده مالک و تعمیرات جزیی و تزیینی و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد،به عهده مستاجر است. تعمیرات کاشی کاری، سنگ کاری، کلی و اساسی نبوده است: بلکه از جمله تعمیرات جزیی است که برای بهتر استفاده کردن از مورد اجاره به عمل می آید و لذا هزینه ی آن به عهده ی مستاجر است. نظریه مشورتی شماره 420/7 مورخ 1362/02/24 اداره ی حقوقی دادگستری دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات کلی و اساسی، دعوای غیر مالی است.
موسسه حقوقی دادآوران نستوه ارائه دهنده خدمات حقوقی در تهران می باشد که توسط گروه وکلای نستوه به صورت کاملاْ تخصصی در دپارتمان های خود نسبت به موضوعات حقوقی تعیین تکلیف می نمایند. شما هم اکنون می توانید با موسسه حقوقی دادآوران نستوه تماس حاصل نمایید.

logo-samandehi