موسسه حقوقی دادآوران نستوه
ما همواره کنار شما هستیم
صداقتتخصصسلامت
شماره تماس (+۹۸) ۲۱ - ۲۲۸۸۱۹۵۱

شرایط ابطال سند رسمی

سند رسمی با توجه به رسمیت آن در بین مردم دارای اعتبار است فلذا نمی توان ابطال سند رسمی را به راحتی انجام داد. ابطال سند رسمی دارای شرایطی است برای اطلاع از شرایط ابطال سند رسمی مقاله تهیه شده در موسسه حقوقی دادآوران نستوه را که در دپارتمان تخصصی حقوق ثبت گروه وکلای نستوه تنظیم شده است را مطالعه نمایید. ابطال سند رسمی چگونه است؟ شرایط ابطال سند رسمی چگونه است؟ مدارک ابطال سند رسمی چیست؟ برای ابطال سند رسمی به کجا مراجعه نماییم؟ نحوه ابطال سند رسمی چگونه است؟ وکیل ابطال سند رسمی در تهران کیست؟

می دانیم که امروزه غالب نقل و انتقالات به خصوص نقل و انتقالات اموال غیر منقول به وسیله سند رسمی انجام میگیرد.

در ابتدای امر بهتر است بدانیم که سند رسمی چیست و با سند عادی چه تفاوتی د ارد؟

مستند به ماده 1286 قانون مدنی که سند را بر دو نوع می داند.

1- اسناد رسمی

2- اسناد عادی

اسناد رسمی اسنادی هستند که در اداره ثبت اسناد و یا املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و یا در نزد مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند.

بنابراین اگر سندی فاقد این شرایط باشد سند عادی محسوب میگردد.

اسناد تا زمانیکه مخالف قانون نباشند، معتبرند. اما اسناد رسمی خصیصه متمایزی دارند که بر خلاف اسناد عادی هم در مورد طرفین و هم وراث و قائم مقام آنها و نسبت به اشخاص ثالث (در صورت تصریح قانون) معتبرند.

همچنین مفاد کلیه اسناد رسمی بدون احتیاج به حکمی از دادگاه قابل اجراست و کلیه اسناد رسمی درباره معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم قابل اجراست.

بیشتر بدانیم : الزام به تنظیم سند رسمی ملک

تعرض ناپذیری اسناد رسمی از ارکان نظم جامعه محسوب می گردد و این اسناد درجه ای از اهمیت را دارا هستند که اصولاً غیر قابل تعرض و اثبات کننده مفاده آنها هستند.

در همین مورد ماده ۲۲ قانون ثبت چنین مقرر می دارد : هر ملکی که در دفتر املاک به ثبت رسیده دولت فقط کسی را که ملک بنام او ثبت شده، یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت و بر طبق ماده ۲۴ قانون یاد شده پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در ضمن جریان ثبت تضییع حق از کسی شده، پذیرفته نخواهد شد.

بیشتر بدانیم : دعوی ابطال سند رسمی

بنابراین اصل بر این است که این اسناد غیر قابل ابطال می باشند، لیکن مواردی وجود دارد که اشخاص ذینفع می توانند تقاضای ابطال این اسناد را نمایند.

مراجع ابطال سند به تبعیت از موضوع، می توانند مراجع زیر باشند:

1- اداره ثبت سند مالکیت را  به حکم قانون ابطال می کند

از موارد شایع این موضوع ابطال اسناد مالکیت به جهت اصلاح آنها در جهت حفظ منافع عمومی و اجتماعی مانند اصلاح وضعیت اراضی، جنگلها، منابع طبیعی، کشتزارها و مراتع است. همچنین ابطال و اصلاح اسناد اموال وقفی از این دست موارد می باشد.

2- اداره ثبت بدون حکم دادگاه سند مالکیت را ابطال می کند

الف- هرزمان که دارنده سند مالکیت معارض در مهلت قانونی 2 ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به وی، به دادگاه مراجعه نکند و گواهی دادخواست را ارئه ندهد  و طرف مقابل او پس از مهلت  فوق الذکر از دادگاه، گواهی عدم تقدیم دادخواست  طرف مقابل را اخذ  کند و به اداره ثبت تحویل دهد، در اینجا نیز اداره ثبت بدون وجود هرگونه  حکمی از دادگاه و راساً سند مالکیت معارض را ابطال می کند.

ب- هر گاه شخصی در مورد  ملکی با مساحت معین، معامله کرده باشد و پس از آن معین گردد ملک مذکور دارای اضافه بنا است، در این مورد خریدار یا ذی‌نفع مختار است  قیمت اضافه بنا و سایر هزینه‌ های قانونی را به صندوق ثبت واریز کند و از اداره ثبت تقاضای اصلاح سند مالکیت را بخواهد ، در این مورد  هم اداره ثبت بدون حکم از دادگاه سند را اصلاح می‌‌کند.

بیشتر بدانیم : دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

3- ابطال یا اصلاح سند توسط هیات نظارت اداره ثبت :

مواردی که طبق ماده 25 قانون ثبت هیات نظارت می تواند راساً سند مالکیت را ابطال یا اصلاح کند از قرار زیر است :

اگر در اثر بی‌دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت و... اشتباهی رخ داده باشد.

اگر  ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی باشد.

اگر  ثبت دفتر املاک یا سند مالکیتبا حکم نهایی دادگاه دارای مغایرت و مخالفت باشد.

اگر  اشتباهاتی درحین  عملیات مقدماتی رخ دهد و در دفتر املاک نهم وارد شود.

اگر  اشتباهاتی در عملیات تفکیکی رخ دهد و در دفتر املاک هم وارد شود، در تمام این  موارد، اصلاح یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود.

ابطال سند مالکیت توسط دادگاه :

در غیر موارد گفته شده، چنانچه فردی تقاضای ابطال سند رسمی را داشته باشد، بایستی به طرح دعوای ابطال سند مالکیت اقدام کند.

مدارک لازم جهت طرح دعوای ابطال سند مالکیت :

1- کارت ملی و مدارک شناسایی

2- سند مالکیت مورد نظر (فتوکپی مصدق) در تمام صفحات با تمام مشخصات

3- سند رسمی پیشین، چنانچه باطل شده باشد

4- جهت یا جهاتی که خواهان خود را ذینفع می داند، مانند قرارداد فسخ شده و دلایل فسخ آن، مدرک مثبت حجر طرف مقابل، مدرک مثبت مالک نبودن طرف مقابل و غیره.

«توجه داشته باشید که مهمترین قسمت این دعوای مدارک و مستندات می باشد، بنابراین اشتباهی هر چند کوچک در ارائه مستندات می تواند باعث شکست شما شود»

باید توجه داشت که هر فردی با هر دست آویزی نمی تواند به طرح دعوای ابطال اسناد رسمی اقدام کند، بلکه وی باید مالک یا طرف معامله و یا ذینفع باشد.

لازم به ذکر است مواردی که شما بر مبنای آن در دعوای ابطال اسناد رسمی محق می شوید گرچه متنوع و متعدد است اما باید مبنای حقوقی و صحیحی داشته باشد. بنابراین چنانچه با بهانه های واهی وارد این دعوا شوید، سرنوشتی جز بی حقی در انتظار شما نخواهد بود.

از جمله مواردی که می توانیم دعوای ابطال سند رسمی را مطرح کنیم، ادعای بی اعتباری معامله  و در نتیجه  سند آن است، همچنین عدم تحقق شرایط قرارداد از جمله متداول ترین علل طرح دعوای ابطال سند می باشد .

حجر طرفین، مالک نبودن فروشنده، جعلی بودن سند انتقال و اسناد قبلی، عدم وجود امضا فروشنده یا خریدار می تواند اعتبار سند رسمی را مخدوش کرده و موجب صدور حکم به ابطال سند شود.

همچنین ابطال عملیات اجرایی مورد اشاره در قانون ثبت، فسخ یا انفساخ معامله و ابطال رای هیات موضوع ماده 147 می توانداز جمله دلایل ابطال سند مالکیت باشد.

همینطور راجع به اشتباهاتی که  در عملیات تفکیکی اشتباهی واقع می شود  و نیز در دفتر املاک یا سند مالکیت ثبت می گردد، چنانچه  اصلاح آن  مفاد مضر به  حقوق اشخاص باشد، در صلاحیت دادگاه و چنانچه مخل حق کسی نباشد، در صلاحیت هیات نظارت می باشد.

بیشتر بدانیم : الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در دعوای ابطال سند، اگر خواهان جز طرفین معامله باشند، طرف دیگر معامله خوانده او است، اما اگر خواهان شخصی جز طرفین معامله باشد، خواندگان او، طرفین معامله می باشند.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی ابطال سند، «دادگاه محل وقوع ملک» است. اما چنانچه ابطال سند مستلزم ابطال مقدمات آن باشد، ابتدا باید ابطال مقدمات را از مرجع صالح (اداره ثبت) درخواست نمود و بعد از تصمیم در مورد مقدمات، دعوی ابطال سند را تنظیم نمود.

آیا به محض صدور رای، سند باطل می شود؟

بعد از قطعی شدن رای، دادگاه برای ذینفع گواهی «رای قطعی» صادر میکند، حکم قطعی بایستی به اداره ثبت ارائه شود.

رئیس اداره ثبت مربوطه  مدارک و مستندات را بررسی کرده و مشخصات را ملاحظه می کند، در صورت مطابقت رای با مندرجات پرونده ثبتی، ابطال سند را در ستون ملاحظات دفتر ثبتی درج می کند.

خوب است بدانیم در پیش نویس سند جدید، جریان پرونده ثبتی و ابطال سند قبلی و شماره و تاریخ نیز درج می گردد.

نکته بسیار مهم و قابل توجه این است که تعداد زیادی از محاکم به استناد ماده 22 قانون ثبت، ابطال سند را بر اساس مبایعه نامه مخالف قانون می دانند. اما شورای نگهبان در نظریه مورخ 1395/8/4 بر این اختلافات پایان داده و اسناد عادی املاک را چنانچه قرینه و ادله قانونی یا شرعی بر صحت آنها موجود باشد را معتبر میداند. لازم است بدانیم چنانچه شخصی ، ابطال سند مالکیت اولیه را از دادگاه درخواست کند ، بایستی ابطال اسناد بعدی را هم بخواهد ، در غیر اینصورت دعوای او فاقد وجاهت قانونی می باشد.

همچنین چنانچه ملکی که سند آن موضوع دعواست بعداً تفکیک شده باشد، علاوه بر اسناد نقل و انتقالات بایستی ابطال صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه نیز از دادگاه درخواست شود.

نکته بعدی این است که در صورت دعوای ابطال سند ملک مشاعی، تمام مالکین باید طرف دعوا قرار گیرند، مگر ابطال متوجه شخص خاصی باشد که دعوی تنها علیه او طرح می شود.

استفاده از وکیل دادگستری در دعاوی می تواند موجبات بروز خطا را کاهش دهد. با توجه به اینکه در دعاوی حقوقی خواهان فقط یک بار می تواند اقامه دعوا نماید چنانچه در دعاوی خود از حضور و مشاوره وکیل بهره نجویید ممکن است بروز مشکلات عدیده ای برای شما به ارمغان آورد. موسسه حقوقی دادآوران نستوه با بهره گیری از بهترین وکلای زبده آماده ارائه خدمات حقوقی به شما عزیزان می باشد.

logo-samandehi