موسسه حقوقی دادآوران نستوه
ما همواره کنار شما هستیم
صداقتتخصصسلامت
شماره تماس (+۹۸) ۲۱ - ۲۲۸۸۱۹۵۱
مشاوره حقوقی رایگان

سوال خود را بپرسید

الزام به تحویل مبیع غیرمنقول

سلام بر دوستان و همران عزیز. در مطلب پیش رو به توضیحی کوتاه و مختصر در خصوص یکی از موضوعات دعاوی حقوقی  با عنوان " الزام به تحویل مبیع غیرمنقول" خواهیم پرداخت.

قبل از ورود  در این بحث باید متذکرشد، مبیع در صورتی غیرمنقول به حساب می آید که بیع مربوط به املاک و مستغلات باشد.  خوب می دانیم، در کشور ما معاملات مربوط به املاک از ارزش ریالی بسیار بالایی برخوردار بوده به نحوی که با هر معامله ملکی ارزش مالی بسیار بالایی بین طرفین جابه جا می شود. از این جهت، رعایت الزامات و احتیاط های قانونی در خصوص روابط حقوقی و معاملات مربوط به املاک دارای اهمیت بسزایی خواهد بود.

بسیار مشاهده می شود، اشخاصی بدون داشتن کم ترین اطلاعات حقوقی راجع به معاملات املاک اقدام به انعقاد قراردادهایی بسیار کلان می نمایند، که متعاقباً به دلیل عدم مشورت با افراد متخصص پیش از امضای قرارداد مشکلاتی بعضاً غیر قابل حل برایشان بروز می نماید.

متاسفانه، در جامعه ما فرهنگ  مشورت با وکلای عضو کانون وکلای دادگستری پیش از انعقاد معامله یا قرارداد چندان مرسوم نیست، چنین بی توجهی باعث بروز اختلافات و مشکلات عدیده و طرح پرونده های متعدد مربوط به دعاوی املاک در دستگاه قضایی کشور گردیده است. با بیان این توضیحات، در همین بدو امر تاکید می کنیم، مطالعه متن قوانین و مقررات یا مطالب کوتاه و کاربردی حقوقی اگرچه موجب افزایش سطح معلومات حقوقی ما خواهد شد اما ما را بی نیاز از مراجعه به وکیل رسمی عضو کانون وکلای دادگستری و اخذ مشاوره از وی نمی نماید. حال به شرح کوتاه و بررسی موضوع " الزام به تحویل مبیع غیر منقول" می پردازیم.

مواردی که در خصوص دعوی الزام به تحویل می بایست مد نظر قرار دهید عبارت است از

  • منظور از دعوی الزام به تحویل مبیع غیر منقول چیست؟
  • شرایط قانونی دعوی الزام به تحویل مبیع غیر منقول کدام است؟
  • رسیدگی به دعوی الزام به تحویل مبیع غیرمنقول در صلاحیت کدام دادگاه است؟
  • الزام به تحویل مبیع چگونه است؟

در هر زمان می توانید با شماره گیری تلفن های اعلامی در سایت با وکیل متخصص دعاوی ملکی در تهران در ارتباط باشید.

صحبت در خصوص دعوی "الزام به تحویل مبیع غیر منقول" بدون داشتن سابقه ذهنی و آگاهی نسبی در مورد قرارداد بیع بی فایده و تا حدودی کاری بی هوده تلقی می گردد. به همین خاطر باید گفت، منظور از قرارداد "بیع" به اصطلاح همان قرارداد "خرید وفروش" است. در این خصوص یک طرف قرارداد مالکیت مال معین و مشخص خود را در قالب مبیع و در ازای دریافت ثمن به طرف دیگر واگذار می نماید.

برای نمونه، شخص الف خانه متعلق به خود را در ازای دریافت ثمن توافقی به شخص ب می فروشد. پس از اینکه قرارداد به صورت صحیح منعقد گردید، مالکیت خانه از سوی شخص الف "فروشنده" به شخص "ب" منتقل می شود.

می بایست بدانید، قرارداد "بیع" یا خرید و فروش دارای آثاری بوده و برای طرفین عقد الزاماتی را به وجود می آورد. مثلاً؛ بیعی که به شکل صحیح واقع شده است، خریدار را مکلف به پرداخت ثمن توافقی خواهد نمود و از سوی دیگر تکلیفی برای فروشنده مبنی بر تحویل مبیع ایجاد خواهد نمود. حال اگر، هر یک ازفروشنده یا خریدار از تکالیف و تعهدات ناشی از قرارداد بیع امتناع نمایند طرف دیگر می تواند از طریق محاکم دادگستری طرف ممتنع را ملزم به ایفای تعهد نماید.

سوالی که مناسب است در اینجا مطرح کنیم اینکه، جهت آشنایی و مطالعه مواد قانونی مربوط به دعوی موضوع حاضر می بایست به کدام قانون مراجعه نمود؟

در پاسخ باید گفت، به طور کلی مقررات مربوط به قرارداد "بیع" یا "همان خرید و فروش" در مواد ۳۳۸ تا ۳۹۵ قانون مدنی ایران تصریح شده است. اما ماده مرتبط با موضوع "الزام به تحویل مبیع غیر منقول " در ماده ۳۶۲ آن قانون تصریح شده است.

ماده مزبور می گوید: "آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرار ذیل است:

  1. به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و مشتری مالک ثمن می شود؛
  2. عقد بیع، بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد؛
  3. . عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید؛
  4. عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند؛"

همانطور که ملاحظه می کنید، ماده فوق آثار عقد بیع صحیح را بیان می کند، یکی از این آثار الزام بایع به تسلیم مبیع به حساب می آید.

سوالی که مناسب است در اینجا طرح و به آن پاسخ دهیم اینکه، نکاتی که در دعوی "الزام به تحویل مبیع غیر منقول" باید رعایت شود کدام است؟

در پاسخ به پرسش فوق می گوییم، دعوی الزام به تحویل مبیع غیر منقول دارای ظرایف حقوقی فراوانی است. در این نوشتار سعی می کنیم، به بیان برخی از نکات کاربردی آن به صورت اجمالی و کوتاه اکتفا کنیم.

در وهله اول بدانید، مواردی که مال غیر منقول دارای سابقه ثبتی، به صورت عادی (منظور انجام معامله به موجب سند عادی است) مورد معامله واقع می شود، تا پیش از تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار دعوی الزام به تحویل مبیع مسموع نخواهد بود.

توضیح اینکه، در بسیاری از موارد معاملات راجع به املاک دارای سابقه ثبتی ابتدا با تنظیم مبایعه نامه عادی (معمولاً در دفاتر مشاور املاک) منعقد می گردد. حال فرض نمایید، پس از انعقاد معامله به موجب سند عادی فروشنده از انجام تعهدات قراردادی خود شانه خالی نماید. در این فرض، الزام فروشنده به تحویل مبیع تا پیش از تنظیم سند رسمی انتقال راه به جایی نخواهد برد. شاید، برایتان این سوال پدید آید که راه حل این چالش حقوقی چیست؟ در پاسخ این سوال باید بگوییم، برای اینکه خریدار بتواند به حقوق قانونی خود دست یابد ابتدا باید فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال و سپس تحویل مبیع الزام نماید. رویه دادگاه ها به این ترتیبی است که طرح دو خواسته فوق را در یک دادخواست مورد پذیرش قرار می دهند.

رسیدگی به دعوی "الزام به تحویل مبیع غیر منقول" در صلاحیت کدام دادگاه است؟

پاسخ این این سوال را می بایست در مقررات قانون آیین دادرسی مدنی در دادگاه های عمومی و انقلاب جست و جو نمود. به موجب مقررات قانون مذکور رسیدگی به دعوی مال غیرمنقول در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول می باشد. برای مثال ، اگر محل وقوع ملکی که به عنوان مبیع می بایست تحویل گردد تهران باشد می بایست به محاکم حقوقی تهران مراجعه نمایید.

در حال حاضر می توانید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی نسبت به ثبت دادخواست خود اقدام نمایید. در واقع، ثبت دادخواست شما در از طریق هر یک از دفاتر خدمات وافع در هر نقطه ایران امکان پذیر می باشد، اما پس از دادخواست از طریق دفاتر مزبور پرونده جهت رسیدگی به دادگاه محل وقوع ملک ارجاع می شود.

در پایان این مطلب تاکید می کنیم، از هرگونه اقدام خودسرانه در مسائل حقوقی و قضایی اجتناب نمایید. قبل از هرگونه عمل حقوقی می توانید از نظر وکلای رسمی عضو کانون وکلای دادگستری بهره مند شوید. گروه وکلای نستوه متشکل از وکلای رسمی و مجرب کانون وکلای دادگستری مرکز این آمادگی را دارد تا به عنوان وکیل یا مشاور در کنارتان باشد. امیدواریم، مطلب فوق که توسط تیم تحریریه گروه وکلا نستوه تهیه و ارائه شده است مورد مطالعه و استفاده شما شهروندان محترم واقع شود.

logo-samandehi