موسسه حقوقی دادآوران نستوه
ما همواره کنار شما هستیم
صداقتتخصصسلامت
شماره تماس (+۹۸) ۲۱ - ۲۲۸۸۱۹۵۱

تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

با سلام بر شما دوستان بزرگوار

در این مطلب که توسط تیم تحریریه گروه وکلای نستوه تنظیم و توسط سایت موسسه حقوقی دادآوران نستوه ارائه می گردد به بررسی یکی از موضوعات مربوط به روابط موجر و مستاجر با عنوان  تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶  خواهیم پرداخت. 

در واقع هدف از این نوشتار بررسی رژیم مخصوصی است که مقنن در قانون سال ۵۶ به منظور تخلیه اماکن مشمول قانون وضع نموده است. در ادامه این مطلب با ما همراه باشید.

خوب است بدانید،  مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ صرفاً در خصوص اماکن تجاری که پیش از تصویب قانون سال ۷۶ به اجاره داده شده است مصداق پیدا می نماید. به موجب مقررات قانون سال ۵۶ با اتمام موعد قرارداد مالک نمی تواند تخلیه مورد اجاره را درخواست نماید. با این توضیح که قطع رابطه استیجاری به اتمام بازه زمانی مورد توافق در قرارداد بستگی ندارد. چرا که، پس از اتمام موعد قرارداد نیز مقنن به نوعی مستاجر را مورد حمایت خود قرار داده و مستاجر ملک از حقی تحت عنوان حق کسب پیشه و تجارت برخوردار خواهد بود.

مالک در چه صورتی می تواند، قرارداد اجاره را فسخ و تخلیه مورد اجاره را بخواهد؟

در پاسخ خواهیم گفت، قانون سال ۵۶ رژیم مخصوص و محدودی را به منظور فسخ و تخلیه مورد اجاره برقرار نموده است که خارج از حدود تعیین شده از سوی قانونگذار امکان فسخ و تخلیه مورد اجاره ممکن نمی گردد. در ادامه این مطالب به بررسی موارد قانونی فسخ و تخلیه املاک استیجاری، موضوع قانون سال ۵۶ خواهیم پرداخت. به منظور آگاهی از مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در خصوص فسخ و تخلیه مورد اجاره و دستیابی به پاسخ پرسش های ذیل با ادامه این مطلب که توسط گروه وکلای نستوه تنظیم و ارائه گردیده است همراه ما باشید.

مواردی که در خصوص تخلیه می بایست مد نظر قرار دهید عبارت است از

  • کدام اماکن استیجاری مشمول مقررات تخلیه قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ خواهد بود؟
  • موجر در چه مواردی می تواند اماکن استیجاری قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ را تخلیه نماید؟
  • مرجع صالح به منظور رسیدگی به دادخواست تخلیه اماکن استیجاری مشمول قانون سال ۵۶ کجاست؟
  • بهترین وکیل تخلیه تهران کیست؟
  • تفاوت تخلیه با تخلیه فوری چیست؟

برای دریافت مشاوره تخصصی با وکلای دادگستری می توانید هم اکنون با موسسه حقوقی دادآوران نستوه در ارتباط باشید.

نکات کلیدی دعوی تخلیه اماکن استیجاری مشمول قانون سال ۵۶ کدام است؟

۱ . در حیطه عمل، مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ صرفاً در خصوص اماکن تجاری که پیش از قانون سال ۷۶ به اجاره رفته است مصداق دارد. در واقع، اماکنی که پس از اجرائی شدن قانون سال ۷۶ به اجاره داده شده است به هیچ عنوان مشمول قوانین پیش از خود نخواهد بود.

۲ . همانطور که در فوق نیز اشاره نمودیم، با اتمام موعد قراردادهای  مشمول قانون سال ۵۶ رابطه استیجاری بین مالک و مستاجر قطع نخواهد شد. در حقیقت؛ تخلیه و فسخ قرارداد از سوی هر یک از طرفین مستلزم تحقق رژیم مخصوص وضع شده از سوی مقنن در قانون مذکور خواهد بود.

۳ . ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ اختصاص به موارد فسخ و تخلیه اماکن استیجاری مشمول این قانون دارد.

الف- بر اساس مقررات قانون مزبور، مستاجر بدون اجازه کتبی مالک و یا اخذ حکم قطعی مبنی بر تجویز انتقال منافع به غیر حق واگذاری مورد اجاره را به غیر نخواهد داشت. در صورتی که مستاجر بدون اجازه کتبی مالک یا حکم تجویز انتقال منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به دیگری واگذار کند یا به هر طریقی در اختیار اشخاصی به غیر از افراد تحت الکفاله خود قرار دهد، مالک می تواند فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره را بخواهد. خوب است بدانید، در این فرض مستاجر مستحق دریافت نصف حق کسب پیشه و تجارت خواهد بود.

ب- مورد بعدی که می تواند حق فسخ و تخلیه مورد اجاره را برای مالک موجب شود، تغییر شغل مستاجر بدون رضایت مالک می باشد. در صورتی که مستاجر بدون رضایت مالک تغییر شغل دهد، به نحوی که شغل جدید مشابه شغل سابق نباشد مالک می تواند فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره را بخواهد. به منظور روشن شدن موضوع مثالی می زنیم؛ فرض کنید، شغل اولیه مستاجر خیاطی باشد. اگر مستاجر از خیاطی به پارچه فروشی تغییر شغل بدهد به نظر می رسد مالک نتواند فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره را بخواهد. زیرا شغل جدید عرفا مشابه شغل قدیم محسوب می شود. اما در نظر بگیرید، مستاجر شغل خود را از خیاطی به طباخی تغییر دهد! در این صورت درخواست فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره از سوی مالک بلامانع خواهد بود. زیرا شغل سابق عرفا شباهتی به شغل جدید ندارد.

پ- مورد دیگری که می تواند موجب حق فسخ و تخلیه مورد اجاره برای مالک باشد، تعدی و تفریط مستاجر در مورد اجاره است. منظور از تعدی انجام کاری است که به موجب قانون و عرف نباید انجام شود، منظور از تفریط عدم انجام کاری است که به موجب قانون و عرف می بایست انجام شود. به منظور درک راحت تر موضوع مثالی می آوریم، فرض کنید، مستاجر در مورد اجاره تغییراتی ایجاد نماید که به نوعی مزیتی را از مورد اجاره بکاهد؛ مثلاً، بالکن مغازه را بدون اجازه مالک تخریب نماید! در این صورت تعدی مستاجر محرز و مبرهن است. اما در فرضی که تغییرات به وجود آمده از سوی مستاجر مزیتی را بر مورد اجاره بیفزاید، مالک از این جهت حق فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره را ندارد.

ت- دیگر موردی که می تواند حق فسخ قرارداد وتخلیه مورد اجاره را برای مالک ایجاد نماید، بد قولی های مستاجر در پرداخت اجاره بها خواهد بود. البته، صرف عدم پرداخت اجاره نمی تواند موجب حق فسخ برای مالک باشد، بلکه در این مورد بحث های مفصلی دیگری نیز وجود دارد که امیدواریم در آینده ای نزدیک در مطلبی جداگانه به آن بپردازیم.

ث- مرجع صالح به منظور رسیدگی به دعوی شما دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خوهد بود. شما می توانید، به منظور ثبت دادخواست خود به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نمایید.

امیدواریم، مطلب فوق که توسط تیم تحریریه گروه وکلای نستوه تنظیم و ارائه گردیده است مورد مطالعه و استفاده شما واقع گردد.‌

logo-samandehi