موسسه حقوقی دادآوران نستوه
ما همواره کنار شما هستیم
صداقتتخصصسلامت
شماره تماس (+۹۸) ۲۱ - ۸۶۰۷۱۲۴۱
مشاوره حقوقی رایگان

سوال خود را بپرسید

تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری

یکی از اصلی ترین و مهمترین اختلافات شهرداری با اشخاص، در حوزه ((کاربری)) و استفاده از املاک است. بر اساس قانون مالکان و منتفعان املاک تنها در حیطه کاربری قانونی ملک مورد نظر مجاز به استفاده هستند و حق استفاده دیگری جز موارد تعیین شده در کاربری را ندارند.

مواردی که در خصوص وکیل تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری می بایست مد نظر قرار دهید عبارت است از

  • آیا کاربری ساختمانها قابل تغییر است؟
  • چرا نمی توان کاربری ساختمانها را تغییر داد؟
  • آیا تغییر کاربری به تجاری ممنوع است؟
  • روند تغییر کاربری چگونه است؟
  • مدت زمان تغییر کاربری چقدر است؟
  • تغییر کاربری چگونه انجام می پذیرد؟
  • بهترین وکیل تغییر کاربری چه کسی است؟

جهت بهره مندی از خدمات مشاوره ای و تخصصی در خصوص موضوعات ملکی و تغییر کاربری می توانید هم اکنون با وکیل متخصص در موسسه حقوقی دادآوران نستوه از طریق راه های ارتباطی اعلامی در سایت در ارتباط باشید.

بیشتر بدانید: دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک

نوع و استفاده از زمین و ساختمان که در طرح‌های شهری و پروانه‌های صادره از شهرداری لحاظ می‌شود، کاربری نامیده می‌شود، مهمترین انواع کاربری عبارتند از: کاربری مسکونی، اداری و تجاری. نوع استفاده ساختمان، در پروانه ساختمانی درج و تعیین شده است.

انواع کاربری کدام است؟

1- کاربری مسکونی:

ساختمانهای مسکونی بناهایی هستند که جهت سکونت افراد و با دارا بودن امکانات خاص مانند سرویس بهداشتی، آشپزخانه و اتاق طراحی و ساخته می شوند.

2- کاربری تجاری و اداری:

مطابق دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی واحد تجاری عبارت است از تمام ساختمان‌هایی که مطابق تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها با هدف استفاده کسب، پیشه و تجارت ساخته شده یا واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت داشته باشد. معاملات تجاری در ماده ۲ قانون تجارت بیان شده و فعالیت های صنفی در ماده ۲ قانون نظام صنفی که فعالیت‌های فرد صنفی را برشمرده  شده است.

 بر اساس این ماده: هر شخص حقیقی یا حقوقی که در یکی از فعالیت های صنفی اعم از تولید، تبدیل، خرید، فروش، توزیع، خدمات و خدمات فنی سرمایه گذاری کند و به عنوان پیشه ور و صاحب حرفه و شغل آزاد، خواه به شخصه یا با مباشرت دیگران محل کسبی دایر یا وسیله کسبی فراهم آورد و تمام یا قسمتی از کالا، محصول یا خدمات خود را به طور مستقیم یا غیرمستقیم و به صورت کلی یا جزئی به مصرف کننده عرضه دارد. بنابراین ، کاربری تجاری در مورد اماکنی صدق میکند که اشخاص در آن فعالیت تجاری و داد و ستدهای بازرگانی دارند.

بیشتر بدانید: الزام به اخذ پایان کار

آیا کاربری ساختمانها قابل تغییر است؟

بر اساس یک اصل کلی، تغییرکاربری ساختمان ها ممنوع و غیر ممکن است. بر اساس قوانین شهرداری، در ابتدا برای هر ساختمان پروانه مختص به آن ساختمان صادر می شود که در این پروانه نوع کاربری مشخص شده و غیر قابل تغییر است. این مجوز پروانه ساخت نامیده شده و دریافت آن پیش از ساخت و ساز لازم و ضروری است. بر اساس قانون شهرداری ها شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده و مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. علاوه بر تعیین نوع پروانه ساختمانی، شهرداری بایستی بر نحوه استفاده از اماکن و ساختمان ها نظارت لازم را داشته باشد.

بیشتر بدانید: طرح دعوی خلع ید علیه دولت و شهرداری

چرا تغییر کاربری ساختمانها ممنوع است؟

تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ((شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند)).

در صورتی‌ که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت برپا شود. شهرداری موضوع را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون عنوان نموده و کمیسیون مربوطه در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نبایستی از دو ماه بیشتر باشد. در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه تصمیم گرفته شود. ‌ این اقدام توسط مأمورین شهرداری انجام شده و کسی که عالماً و عامداً از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج‌هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می‌شود»

با استناد به تبصره بند ۲۴ صلاحیت شهرداری محدود به برخورد با تغییر کاربری از استفاده «غیرتجاری» به استفاده به عنوان «محل کسب و پیشه و تجارت» شده است. علیرغم این مقرره شهرداری با باقی انواع  تغییر کاربری خلاف پروانه ساختمان از قبیل  تغییر کاربری از مسکونی به اداری که امروزه رواج بیشتری دارد نیز برخورد می‌کند.

بیشتر بدانید:شرایط اعتراض به تشخیص اراضی ملی از مستثنیات( قسمت اول )

چه استثنائا در مورد استفاده خلاف کاربری مسکونی وجود دارد؟

گرچه کاربری ساختمان های مسکونی منحصر به استفاده مسکونی است؛ لکن بر این اصل استثنائاتی وجود دارد:

  • دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی مستند به تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری
  • استفاده برای مشاغل خانگی مستند به ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی مصوب ۱۳۸۹/۰۲/۲۲
  • تأسیس دفتر مطبوعات مستند به ماده ۳ آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات مصوب۱۳۸۰/۰۳/۲۷
  • فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرف و وابسته مستند به قانون محل مطب پزشکان مصوب ۱۳۶۶/۱۰/۲۰

علیرغم این مقررات، برای استفاده از این استثنائات بایستی شرایط قانونی مقرر برای هر یک را رعایت نمود.

بیشتر بدانید: الزام به انجام تعمیرات اساسی در عین مستاجره

چگونه تغییر کاربری انجام می شود؟

تقاضای تغییر کاربری به دفاتر نوسازی تقدیم می شود. تغییر کاربری روند به خصوصی داشته و بایستی برای طی این روند به نهادهای مختلفی مراجعه نمود. شما در این مسیر به شهردای، اداره مالیات و سایر نهادهای مرتبط مراجعه نمایید.

چه مدارکی برای تغییر کاربری لازم است؟

مدارک اثباتی مالکیت یا وکالتنامه ،تقاضا نامه،مفاصا حساب شهرداری و مالیات ،اخذ مجورهای لازم از ادارات ذیربط و ارائه نقشه جدید در صورت تغییر نقشه لازم و ضروری است.

بیشتر بدانید: ابطال عملیات خرید و تملک اراضی توسط دولت و شهرداری

ضمانت اجرای تغییر کاربری بدون مجوز چیست؟

چنانچه از ملکی بر خلاف کاربری مقرر استفاده گردد، در صورت اثبات تخلف مالک یا مستاجر، در کمتر از دو ماه کسب و کار مورد نظر تعطیل شده و اگر مالک یا مستاجر از این مقرره سرپیچی نمایند، به جریمه نقدی و نیز حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.

موسسه حقوقی دادآوران نستوه:

جهت ارتباط با بهترین وکیل تغییر کاربری،با دپارتمان املاک و شهرداری موسسه حقوقی دادآوران نستوه در ارتباط باشید.

با ما تماس بگیرید.

logo-samandehi