موسسه حقوقی دادآوران نستوه
ما همواره کنار شما هستیم
صداقتتخصصسلامت
شماره تماس (+۹۸) ۲۱ - ۲۲۸۸۱۹۵۱

دستور تخلیه به قید فوریت

چنانچه جزء مالکین باشید تا کنون عنوان حقوقی دستور تخلیه را شنیده اید و شاید در مواردی به صورت مفهوم عملی آن را با توجه به رفتار مستاجر دریافت باشید در این مقاله که از سوی موسسه حقوقی دادآوران نستوه و همچنین در دپارتمان تخصصی گروه وکلای نستوه برای علاقه مندان تهیه و تنظیم شده است فلذا قبل از هر چیز امکان دارد سوالاتی در خصوص اینکه دستور تخلیه چیست؟ چگونه دستور تخلیه بگیریم؟ یا در چه مواردی دستور تخلیه می توان گرفت؟ دستور تخلیه در کدامیک از قوانین پیش بینی گردیده است؟ مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه کجاست؟ چه قراردادهای اجاره ای مشمول دستور تخلیه می شوند؟ وجود داشته باشد برای همین توصیه می گردد مقاله دستور تخلیه را به دقت مطالعه نمایید.

تا مدتها روابط موجر و مستاجر در خصوص اجاره اماکن مسکونی  تابع مقررات قانون مدنی و مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 بود، همچنین در خصوص محل های کسب و تجارت تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بوده است. قانونی در سال 1376 تصویب گردید که دستور تخلیه به قید فوریت از نوآوری های آن قانون محسوب می گردد. در واقع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 در خصوص قراردادهای اجاره و نحوه تخلیه اماکن استیجاری شرایط جدیدی در مقایسه به قوانین پیش از خود به وجود آورده است که در ذیل به بررسی آن خواهیم پرداخت.

برای آنکه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 گردد و مشمول دستور تخلیه به قید فوریت شود، چه شرایطی لازم است؟  

1- مطابق با ماده 1 از قانون روابط موجر و مستاجر سال  76 و ماده 2 آیین نامه اجرایی آن برای آنکه رابطه استیجاری مشمول مقررات آن قانون گردد می بایست قرارداد اجاره بعد از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 منعقد شده باشد.  بنابراین روابط استیجاری پیش از لازم الاجرا شدن قانون سال 76 مشمول آن قانون نخواهد بود. در حقیقت عقود اجاره ای که پیش از لازم الاجرا شدن قانون مزبور منعقد گردیده است بر حسب مورد می تواند مشمول مقررات قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 یا 1356 باشد.

بیشتر بدانیم : دعوی مجدد تخلیه عین مستأجره

2- صرفاً عقود اجاره ای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 می شود که موضوع عقد اجاره اماکن مسکونی، تجاری یا غیر آن باشد. در واقع چنانچه موضوع قرارداد اجاره غیر از اماکن باشد مثلاً یک دستگاه اتومبیل، عقد اجاره را نمی توان مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 دانست.

3- قرارداد اجاره با قید مدت و در دو نسخه تنظیم شده باشد. پس اگر قرارداد فاقد مدت باشد یا صرفاً در یک نسخه تنظیم شده باشد دیگر مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 نیست و مشمول دستور تخلیه به قید فوریت نخواهد بود.

4- قرارداد به امضای طرفین رسیده باشد. اگر طرفین به جای امضا اثر انگشت خود را در ذیل قرارداد درج نمایند تکلیف چیست؟ برخی از حقوق دانان معتقدند قرارداد مشمول قانون سال 76 نبوده و نسبت به چنین قراردادی نمی توان تقاضای دستور تخلیه به قید فوریت نمود البته لازم به ذکر است نظر مخالف نیز در خصوص اینکه می توان آثار دستور تخلیه فوری را نیز در اینگونه قراردادها پیش بینی کرد وجود دارد.

بیشتر بدانیم : چگونه دستور تخلیه فوری بگیریم؟

5- دو نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا کرده باشند. پس قراردادی که فاقد امضا شهود در ذیل آن می باشد هر چند در حضور شهود تنظیم شده باشد از شمول قانون سال 76 خروج موضوعی دارد و در خصوص چنین قراردادی نمی توان تقاضای دستور تخلیه به قید فوریت نمود. جالب است بدانید امضا متصدی دفتر املاک در ذیل قرارداد ارتباطی با امضا شهود ندارد.

6- مدت اجاره پایان یافته باشد. در حقیقت صدور دستور تخلیه به قید فوریت قبل از اتمام موعد مندرج در قرارداد میسر نمی باشد. به تعبیر بهتر تا پیش از اتمام موعد قرارداد درخواست تخلیه به قید فوریت مورد پذیرش مرجع رسیدگی کننده قرار نخواهد گرفت. اگر موجر قبل از اتمام مدت قرارداد خواهان تخلیه عین مستاجره می باشد می بایست اقدام به طرح دعوی فسخ و تخلیه نماید.

نکات مهم دعوی دستور تخلیه به قید فوریت کدام است؟

1- در صورتی که عقد اجاره به صورت شفاهی منعقد گردیده باشد، رابطه طرفین مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 نبوده و صدور دستور تخلیه میسر نمی باشد. در مواردی که قرارداد مکتوبی در کار نیست رابطه طرفین را باید تابع مقررات قانون مدنی دانست.

2- در این دعوی موجر در مقام خواهان و مستاجر در مقام خوانده می باشد. اصولاً مستاجر مالک عین بوده و در حین طرح دعوی سند مالکیت عین را نیز ضمیمه دادخواست خود می نماید. اما در صورتی که موجر مالک عین نباشد و برای مثال مالک منفعت باشد (مانند مستاجری که با دارا بودن حق اجاره به غیر اقدام به انتقال منافع عین مستاجره به مستاجر دوم می نماید) پس از اتمام قرارداد اجاره دوم مانعی برای طرح دعوی موضوع بحث و صدور دستور تخلیه به قید فوریت نخواهد بود.

بیشتر بدانیم : چگونه دستور تخلیه فوری بگیریم؟

3- در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون سال 1376 توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد، پس از انقضای مدت اجاره تخلیه ظرف یک هفته توسط دوایر اجرای ثبت صورت می گیرد.

4- اگر در ابتدای قرارداد موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور از مستاجر دریافت کرده باشد صدور دستور تخلیه به قید فوریت موکول به استرداد وجه یا سند مذکور می باشد. در حقیقت تا زمانی که موجر مبلغ ودیعه را در صندوق سپرده دایره اجرای شورای حل اختلاف نسپارد صدور دستور تخلیه به قید فوریت ممکن نخواهد بود.

مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه کجاست؟ در خصوص قرارداد های عادی اجاره که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 می باشد مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم گردیده باشد پس از اتمام موعد اجاره می توان از دوایر اجرای ثبت درخواست اجراییه جهت تخلیه ملک نمود.

مدارک لازم برای طرح دعوی دستور تخلیه چیست؟ کارت ملی، سند مالکیت یا اجاره نامه مقدم، قرارداد اجاره مشمول قانون سال 76 که موعد آن منقضی گردیده است، تنظیم دادخواست.

اگر شرایط قانونی در تنظیم دادخواست و ارائه آن رعایت شده باشد دستور تخلیه به قید فوریت صادر و ظرف یک هفته اجرا خواهد شد.

سخن آخر اینکه؛ موسسه حقوقی دادآوران نستوه جهت ارائه مشاوره و قبول وکالت به صورت تخصصی، در دعاوی مربوط به دستور تخلیه در کنار شما خواهد بود. امیدواریم گروه وکلای نستوه سرآغاز حرکتی باشد؛ که شهروندان محترم به جای مراجعه به موسسات حقوقی نامعتبر و تحت مدیریت افراد ناآگاه و غیر حرفه ای، بتوانند با اطمینان خاطر از خدمات حقوقی و وکالتی وکلای حرفه ای دادگستری بی واسطه برخوردار شوند. فلذا به یاد داشته باشید با مراجعه به اهل فن و وکلای حرفه ای دادگستری، از نسخه پیچی افراد نا آگاه و غیر حرفه ای که با دخالت های نابه جا، موجبات تضیع حقوق قانونی شما را فراهم می آورند پیشگیری نمایید.    

 

logo-samandehi