موسسه حقوقی دادآوران نستوه
ما همواره کنار شما هستیم
صداقتتخصصسلامت
شماره تماس (+۹۸) ۲۱ - ۲۲۸۸۱۹۵۱

دعوی ابطال اجاره نامه

با عنایت به شرایط کنونی جامعه که بسیاری از افراد اقدام به اجاره ملک می نمایند و در این راستا دعاوی متعددی نیز بنا به شرایط به وجود می آید. یکی از این دعاوی ابطال اجاره نامه می باشد. طرح دعوای ابطال اجاره نامه دارای آثار حقوقی می باشد. دعوای ابطال اجاره نامه شرایط منحصر به فرد خود را دارد. برای اطلاع از نحوه طرح دعوای ابطال اجاره نامه مقاله پیش رو که در موسسه حقوقی دادآوران نستوه و توسط گروه وکلای نستوه تهیه گردیده است را مطالعه نمایید. سوالاتی که ممکن است برای شما در خصوص دعوای ابطال اجاره نامه پیش آید این چنین است که شرایط ابطال اجاره نامه چیست؟ منظور از دعوی ابطال اجاره نامه چیست؟ موارد ابطال اجاره نامه کدام است؟ مدارک ابطال اجاره نامه چیست؟ دعوی ابطال اجاره نامه با دعوی اعلام فسخ قرارداد اجاره چه تفاوتی دارد؟

با توجه به اینکه قشر عظیمی از جامعه کشورمان (علی الخصوص در شهرهای بزرگ) اجاره نشین می باشند اجاره از عقود شایع و دعاوی مربوط به آن بسیار پر کاربرد می باشد. لذا بررسی و آشنایی با مقررات مربوط به قرارداد اجاره می تواند مفید فایده واقع شود. در این مطلب به بررسی دعوی ابطال اجاره نامه خواهیم پرداخت.

قبل از شروع بحث لازم است تصریح نماییم؛ دعوی ابطال اجاره نامه با دعوی اعلام فسخ قرارداد اجاره متفاوت می باشد. به عبارت دیگر دعوی اعلام فسخ اجاره در مواردی مطرح می گردد که عقد اجاره سابقاً به صورت صحیح منعقد گردیده است اما در اثنای مدت اجاره به جهاتی از جانب موجر یا مستاجر فسخ می گردد. برای مثال مواد 12 الی 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به موارد فسخ اجاره های مشمول قانون مزبور می پردازد. با توجه به اینکه؛ موضوع مطلب پیش رو تشریح دعوی ابطال قرارداد اجاره می باشد از پرداختن به دعوی اعلام فسخ قرارداد اجتناب نموده و در آینده مطلب مستقلی را به موضوع مزبور اختصاص خواهیم داد.

در چه مواردی می توان دعوی ابطال اجاره نامه مطرح نمود؟

1- قرارداد اجاره ای که فاقد شرایط اساسی صحت معامله باشد.

اجاره ماهیتاً یک عقد یا قرارداد می باشد و مانند سایر عقود رعایت شرایط اساسی صحت معامله درآن الزامی است. مطابق ماده 190 قانون مدنی برای صحت هر معامله وجود شرایط ذیل لازم می باشد:

الف- قصد طرفین و رضای آن ها

طرفین در حین عقد می بایست دارای قصد و اراده جدی برای انعقاد معامله باشند. در صورتی که طرفین یا یکی از آن ها قصد و ارده جدی برای انعقاد قرارداد اجاره را دارا نباشد، اجاره باطل و متعاقباً می توان دعوی ابطال قرارداد اجاره را مطرح نمود. برای مثال فرض کنید موجر در حین عقد اجاره مست باشد یا قرارداد به نحو صوری مورد امضا طرفین قرار گیرد.

ب- اهلیت طرفین

طرفین قرارداد اجاره شامل موجر و مستاجر می باشند. طرفین قرارداد اجاره می بایست اهلیت قانونی برای انعقاد اجاره را دارا باشند. به عبارت بهتر شخص محجور و فاقد اهلیت نمی تواند شخصا طرف قرارداد اجاره قرار گیرد. با ذکر مثالی موضوع را روشن می نماییم؛ اگر شخص (الف) صغیر، مجنون یا سفیه بوده اما از طرفی مالک یک دستگاه آپارتمان نیز باشد، شخصاً نمی تواند اقدام به انعقاد قرارداد اجاره نماید و می بایست ولی، وصی یا قیم وی به نمایندگی قرارداد را منعقد نماید. در حقیقت در صورتی که یکی از طرفین قرارداد اجاره در حین تنظیم قرارداد محجور باشند متعاقباً می توان در خصوص ابطال قرارداد اجاره اقامه دعوی نمود.

پ- موضوع معین که مورد معامله باشد

هر قراردادی دارای موضوع می باشد. قرارداد اجاره نیز از این مهم مستثنی نیست. از موضوع قرارداد اجاره به عین مستاجره تعبیر می شود. برای مثال در اجاره یک دستگاه آپارتمان، موضوع قرارداد یک دستگاه آپارتمان معین و مشخص خواهد بود یا در اجاره یک خودرو، موضوع قرارداد یک دستگاه خودرو معین و مشخص می باشد. چنانچه موضوع قرارداد اجاره معلوم و معین نباشد قرارداد را باید باطل و بی اثر دانست.

ت- مشروعیت جهت معامله

مطابق ماده 217 قانون مدنی «در معامله لازم نیست که جهت آن تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشد، باید مشروع باشد و الا معامله باطل است». بنابراین، در صورتی که قرارداد اجاره دارای جهت نامشروعی باشد و این جهت در قرارداد تصریح گردد از موجبات ابطال قرارداد اجاره محسوب می شود. مانند اینکه در اجاره نامه تصریح گردد از موضوع اجاره ( یک دستگاه خودرو مشخص) صرفاً برای حمل مواد مخدر استفاده گردد!

۲- در صورتی که عقد اجاره فاقد مدت باشد تکلیف چیست؟

برابر با ماده 468 قانون مدنی «در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است». همانطور که ملاحظه می گردد در صورتی که عقد اجاره فاقد مدت باشد اجاره باطل می باشد و می توان نسبت به طرح دعوی ابطال اجاره اقدام نمود. البته در صورتی که ابتدا مدت اجاره معلوم نباشد اجاره باطل نبوده چرا که مدت از آغاز عقد اجاره محاسبه می گردد.

۳- اجاره مال غیر چه حکمی دارد؟

مطابق مقررات مربوط به عقد اجاره، موجر می بایست مالک عین یا منافع عین مستاجره باشد. در صورتی که موجر مالک عین یا منفعت نباشد و یا اینکه مالک منفعت باشد اما حق اجاره به غیر از وی سلب شده باشد اجاره فضولی بوده و متعاقباً می توان در خصوص دعوی اعلام فسخ قرارداد اجاره اقدام نمود.

در حال حاضر جهت طرح دعوی ابطال قرارداد اجاره می توانید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نمایید.

توصیه و تاکید می کنیم، حتی در مواردی که به پیروزی  خود در دعوی معتقد و جازم هستید قبل از هرگونه اقدامی با وکلای رسمی دادگستری مشورت نمایید. در هر دعوی پیچیدگی های زیادی وجود دارد. همچنین نظریات و سلائق متفاوت است. اقدام خود سرانه در مراجعه به دادگستری ممکن است بهای سنگین عدم دستیابی به موفقیت را در پی داشته باشد. موسسه حقوقی دادآوران نستوه و گروه وکلای نستوه آماده است در کلیه دعاوی مربوط به ابطال قرارداد اجاره به عنوان وکیل یا مشاور حقوقی در کنار شما باشد.  

 

logo-samandehi