موسسه حقوقی دادآوران نستوه
ما همواره کنار شما هستیم
صداقتتخصصسلامت
شماره تماس (+۹۸) ۲۱ - ۲۲۸۸۱۹۵۱

دعوی تجویز انتقال منافع به غیر

همانگونه که از نام دعوی تجویز انتقال منافع به غیر بر می آید، ماهیت این دعوی در مورد انتقال منافع می باشد. نتیجتاً، عقد اجاره به ذهن متبادر می گردد چرا که در این عقد مستاجر مالک منافع می شود.

در مبحث اجاره قانون مدنی، مستاجر می تواند مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد، لکن در قانون موجر و مستاجر سال 1356، خلاف این اصل پیش بینی شده است.

حال باید بدانیم : دعوی انتقال منافع به غیر چه دعوی می باشد؟ دعوی انتقال منافع به غیر چگونه طرح می گردد؟ دعوی انتقال منافع به غیر در کدام دادگاه اقامه می شود؟ مدارک مورد نیاز برای دعوی انتقال منافع به غیر کدامند؟ آیا می توان علیه مالکان متعدد دعوی انتقال منافع به غیر را مطرح نمود؟ در صورت تعدد مستاجران، آیا برخی می توانند دعوی انتقال منافع به غیر را مطرح کنند؟ هزینه دعوی انتقال منافع به غیر به چه میزان است؟ بهترین وکیل دعوی انتقال منافع به غیر چه کسی می باشد؟ نحوه طرح دعوی تجویز انتقال منافع به غیر چگونه است؟ برای اطلاع از سوالات خود می توانید مطالب به اشتراک گذاشته شده توسط سایت موسسه حقوقی دادآوران نستوه که توسط تیم وکلای این موسسه یعنی گروه وکلای نستوه تهیه و تنظیم شده است را مطالعه نمایید.

 در مورد انتقال منافع مال الاجاره، ماده 10 قانون موجر و مستاجر سال 1356 مقرر نموده است: «مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً چنین اختیاری به وی داده شده باشد.»

بنابراین بر اساس قانون موجر و مستاجر ، مستاجر حق اجاره دادن و انتقال منافع مال الاجاره را به کس دیگری ندارد . حال در ماده 19 همین قانون مقرره ای به این شرح وجود دارد: «در صورتی که مستاجر محل کسب و یا پپیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.»

بیشتر بدانیم : انواع نقل و انتقال املاک

ممکن است در بادی امر چنین به نظر برسد که این مقرره ناقض ماده 10 همان قانون مبنی بر "نداشتن حق نقل و انتقال مستاجر به دیگری می باشد". این موضوع صحیح نیست، زیرا به طور کلی اصل بر عدم جواز انتقال مورد اجاره به دیگری می باشد. گرچه در قسمت بعدی ماده 19، مقرر شده که هرگاه حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشد و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را بپردازد. از ظاهر این مقرره چنین بر می آید که بایستی به طور کلی حق نقل و انتقال از مستاجر سلب شده باشد تا وی نتواند مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد. این نتیجه گیری صحیح نمی باشد، زیرا اصولاً مستاجر در قانون موجر و مستاجر سال 1356 اجازه چنین نقل و انتقالاتی را ندارد.

عبارت «اجاره نامه ای در بین نباشد» اینگونه به ذهن متبادر می کند که اگر اجاره نامه ای در بین نباشد، مستاجر نمی تواند از حق مقرر در ماده 19 مبنی بر انتقال به غیر استفاده کند، این در حالی است که حق انتقال مال الاجاره را می توان در صورت عدم وجود قرارداد کتبی نیز با رضایت نامه مجزایی از مالک اخذ نمود.

بنابراین دعوی انتقال تجویز منافع به غیر زمانی مطرح می گردد که مستاجر ملک تجاری ملک را تخلیه کرده و مالک حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه او و راضی به انتقال به غیر  نباشد، در این صورت مستاجر با مانعی جدی روبروست، اگر ملک مورد اجاره را به دیگری منتقل کند مالک می تواند با پرداخت نیمی از مبلغ سرقفلی به مستاجر، ملک را تخلیه کند و او متضرر خواهد شد... حال تکلیف امر چیست؟

چنانچه موجر راضی به انتقال نبوده و حق کسب و پیشه مستاجر را نیز پرداخت ننماید،مستاجر می تواند «دعوی تجویز انتقال منافع» را در دادگاه مطرح نماید.

دعوی تجویز انتقال منافع ، دعوی مالی بوده و هزینه دارسی آن بر مبنای هزینه تقویم شده خواسته اخذ می گردد. دادگاه صالح به رسیدگی بر آن، دادگاه محل وقوع ملک بوده و طرفین آن عبارتند از خواهان، مستاجر یا مستاجرین  و خوانده، مالک یا مالکین می باشد.

بیشتر بدانیم : دعوی ابطال اجاره نامه

چنانچه مستاجرین متعدد باشند، رویه بیشتر محاکم آن است که بایستی تمام آنها مایل به طرح دعوی تجویز انتقال منافع باشند مگر اینکه ملک قابل افراز بوده و سهم آنها مشخص باشد، در این صورت مستاجرینی که خواهان دعوی هستند، می توانند دعوی خود را به طرفیت مالک طرح نمایند.

چنانچه مالک مبلغ حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند، وی حق اقامه این دعوی را از دست می دهد، زیرا مبنای دعوی تجویز انتقال منافع، دفع ضرر حاصل از عدم پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر است و با پرداخت آن توسط موجر مبنای طرح دعوی ساقط می گردد. چنانچه مستاجر حق نقل و انتقال مورد اجاره را ضمن اجاره نامه یا سند جداگانه ای اخذ نموده باشد، حق طرح دعوای تجویز انتقال منافع را نخواهد داشت.

مانند بیشتر دعاوی، بهتر است قبل از طرح چنین دعوایی، ابتدا مراتب را با اظهارنامه اعلام نموده و سپس اقدام به طرح دعوی نمایید.

بیشتر بدانیم : لایحه تمدید قراردادهای اجاره

نحوه طرح دعوی انتقال منافع به غیر به این نحو است که مستاجر اجاره نامه خود با مالک، مدارک شناسایی، در صورت وجود اظهارنامه و سایر مدارک استنادی را به دادگاه تقدیم می کند. چنانچه حق انتقال به غیر در اجاره نامه وی پیش بینی نشده باشد و مالک حق کسب و پیشه وی را نپردازد، مدارک جهت طرح دعوی انتقال منافع به غیر کامل است.

اگر قرارداد کتبی بین موجر و مستاجر موجود نباشد تکلیف چیست؟

در این حالت مستاجر می تواند با در دست داشتن سایر ادله اثباتی مانند قبوض پرداخت اجاره بها یا شهادت شهود، رابطه استیجاری خود با مالک را اثبات کند.

اثبات مالکیت خوانده نیز توسط دادگاه و با استعلام از مراجع ثبتی انجام می شود.

بیشتر بدانیم : دعوی اثبات مالکیت ملک

اگر مالکین ملک استیجاری متعدد باشند، دعوی بایستی علیه همه آنان طرح شود، در غیر این صورت دعوی رد خواهد شد، زیرا تمام شرکا مال مشاعی در همه اجزا آن مال شریک می باشند.

[توجه]: در مقابل دعوی تجویز انتقال منافع به غیر، تنها دفاعی که از سوی مالک قابل طرح است اعلام آمادگی جهت پرداخت حق کسب و پیشه می باشد و چنانچه مالک این مبلغ را بپردازد دعوی مختومه خواهد شد.

آیا بایستی مستاجر شخص ثالثی را که قصد انتقال مال الاجاره در دعوی تجویز انتقال منافع  به او دارد را به دادگاه معرفی نماید یا خیر؟

در واقع الزامی برای این امر وجود ندارد، خواهان با انجام این اقدام دایره انتقال را محدود به شخص معرفی شده می نماید،

پس بهتر است خواسته خود را مقید به معرفی شخص خاصی برای انتقال نکند و درخواست تجویز انتقال منافع را به طور عام و بدون نام اخذ نماید.

[توجه]: دعوی تجویز انتقال منافع به غیر ، دعوایی است مقید به عدم پرداخت سرقفلی و عدم رضایت برای انتقال مال الاجاره، که با در نظر گرفتن شرایط قانونی طرح دعوی، بایستی مطرح گردد.

باید بدانیم {دعوی تجویز انتقال منافع به غیر، از پیچیده ترین دعاوی مربوط به حق کسب و پیشه و قراردادهای اجاره می باشد} پیچیدگی این دعوی در تفسیر قرارداد و شروط آن، احاطه کامل بر قوانین موجر و مستاجر، تخصص در دعاوی مربوط به املاک، نیز تبحر در حقوق مربوط به املاک تجاری و داشتن تجربه کافی در این زمینه می باشد.

دارا نبودن تخصص و تجربه در دعوی تجویز انتقال منافع به غیر، که دعوایی است به شدت تخصصی و پیچیده، عدم تسلط به قوانین مرتبط و نیز اهمال در بررسی قراردادها، قطعاً نتیجه ای جز شکست نخواهد داشت.

لذا دپارتمان حقوق املاک موسسه حقوقی دادآوران نستوه، با سابقه ای درخشان و روشن در احقاق حقوق موکلین و مراجعین و نیز با دارا بودن کادری متخصص از وکلای متبحر در امور املاک، پذیرای شما عزیزان جهت مشاوره و انجام امور وکالتی توسط زبده ترین وکلای عضو کانون وکلای دادگستری مرکز می باشد.

جهت ارتباط با وکلا و مشاوران موسسه حقوقی معتبر دادآوران نستوه با ما در ارتباط باشید.

logo-samandehi