موسسه حقوقی دادآوران نستوه
ما همواره کنار شما هستیم
صداقتتخصصسلامت
شماره تماس
(+۹۸) ۲۱ - ۸۶۰۷۱۲۴۱
در محاورات روزمره گاهی با دو عنوان سرقفلی و حق کسب و پیشه روبرو می شویم که گاهی این دو مفهوم در یک معنا به کار رفته و گاهی در معنای متفاوت استعمال شده اند.
لکن باید دانست که سرقفلی در واقع مبلغی است که مالک عین یا منفعت، در آغاز مدت اجاره و جدای از اجاره از مستاجر می گیرد تا ملک را به او اجاره بدهد. اما حق کسب و تجارت، حقی است که مستمراً و تدریجاً برای مستاجرایجاد می گردد. درنهایت و پس از اینکه مستاجر شغل خود را دایر و شروع به کار نمود و به واسطه حسن نام و خدمات شهرت و مشتری جذب کرد، حقی برای او ایجاد می گردد که حق کسب و پیشه و تجارت نام دارد.
دلیل آنکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین مورد تاکید بیشتری قرار گرفته است، به این دلیل است که مستاجر مدت ها تلاش کرده و مشتری هایی به دست آورده است که حاصل عملکرد و حسن شهرت او هستند و زمانی که مالک می خواهد بعد از او مستاجر دیگری بیاورد اولاً مستاجر قبلی بایستی مکان جدیدی پیدا کرده و همان تلاش را تکرار کند تا مشتری پیدا کند از طرفی مستاجر جدید و یا مالک از اعتبار کسب شده مستاجر قبلی استفاده می کند. پس به همین علت است که قانونگذار تلاش میکند که از مستاجر حمایت کند.
مواردی که در خصوص سرقفلی می بایست مد نظر قرار دهید عبارت است از
در صورت عدم دریافت سوالات خود با مطالعه مقاله پیش رو می توانید جهت دریافت مشاوره های تخصصی با وکیل سرقفلی در موسسه حقوقی دادآوران نستوه در ارتباط باشید.
حق کسب و پیشه و سرقفلی پس از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می آید، پس وجود قرارداد برای ایجاد حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه ضروری می باشد. استثناء موجود، وجود قرارداد در قوانینی چون قانون تملک زمین برای نوسازی مصوب ۱۳۳۹ و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ و لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ پیش بینی شده است. چنانچه دولت بخواهد ملک تجاری و یا کسب و کار کسی را برای امور مرتبط تملک کند، باید سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت مناسب را به مالک بدهد. پس در مواردی از این دست لازم نیست که قرارداد اجاره وجود داشته باشد.
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ مقرره ای درباره روابط مؤجر و مستأجر مصوب شد و بنا گردید که دریافت سرقفلی در مواردی که در قانون مقرر گردیده جایز و اخذ هر وجهی جز سرقفلی ممنوع است. در نتیجه به قراردهایی املاک تجاری که بعد از سال 76 منعقد شده اند، حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد.
بر اساس قانون سال ۷۶ هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره بدهد می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره الف- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالک ندارد.
تبصره ب- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
بر اساس ماده 7 همین قانون هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند.
علاوه بر این، اگر ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند، مستاجر هنگام تخلیه می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را بعنوان سرقفلی مطالبه کند.
مبلغ سرقفلی با جلب نظر کارشناس و توسط دادگاه تعیین می شود اما عواملی که می تواند تعیین کننده آن باشد به شرح زیر می باشند:
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
انتقال سرقفلی به سه صورت است:
اگر در اجاره نامه ملک برای مورد خاصی به مستاجر اجاره داده شود و او در آن ملک شغل دیگری دایر کند، حق مطالبه سرقفلی را نخواهد داشت.
اگر مستاجر اجازه انتقال مورد اجاره را در قرارداد نداشته و بدون اجازه مالک آن را به دیگری منتقل کند، حق مطالبه سرقفلی از او ساقط می گردد.
هر گونه تعدی و تفریط در استفاده از ملک برای مالک حق تخلیه بدون پرداخت سرقفلی ایجاد می کند.
عدم پرداخت اجاره بها نیز می تواند از موارد عدم تعلق سرقفلی به مستاجر باشد.
ایجاد تغییرات نامتعارف در بنا به نحوی که به اساس و اصل بنا آسیب وارد گردد نیز از موارد جواز برای عدم پرداخت سرقفلی است.
اگر مستاجر حق سرقفلی را به دیگری اجاره دهد، مالک می تواند با پرداخت نیمی از حق سرقفلی محل را تخلیه کند.
دعاوی مطالبه سرقفلی یا تخلیه ملکی که سرقفلی دارد، از دعاوی بسیار پیچیده حقوقی است که نیازمند حضور وکیل متخصص است. وکیل متخصص سرقفلی وکیلی است که به قوانین مرتبط، آراء وحدت رویه و به رویه محاکم اشراف کافی داشته باشد.
دپارتمان حقوق املاک موسسه حقوقی دادآوران نستوه مفتخر به ارائه باکیفیت ترین خدمات حقوقی توسط وکلای متخصص با سابقه و متعهد می باشد.
