موسسه حقوقی دادآوران نستوه
ما همواره کنار شما هستیم
صداقتتخصصسلامت
شماره تماس
(+۹۸) ۲۱ - ۲۲۸۸۱۹۵۱
فضای کسب و کار و وجود تعداد بسیاری از اماکن تجاری استیجاری سبب شده است که کم و بیش بسیاری از افراد جامعه با موضوع سرقفلی و اجاره بهاء مراکز کسب و پیشه و تجارت برخورد نموده و برایشان مشکلات حقوقی در این خصوص به وجود آمده باشد. عدم اطلاع از قوانین این حوزه منجر به ورود خسارات جبران ناپذیری به اشخاص شده ه است. تغییر کاربری سرقفلی و یا واگذاری به اشخاص دیگر از جمله موضوعات مهم در دعاوی سرقفلی محسوب می شود.
مواردی که در خصوص سرقفلی می بایست مد نظر قرار گیرد عبارت است از
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 سرقفلی وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره، علاوه بر اجور، از مستأجر می گیرد تا محل را به او دهد یا مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و به موجر سرقفلی پرداخته، در قبال انتقال منافع به مستأجر دست دوم، از او دریافت می کند و یا مستأجری که به موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستأجره به وسیله موجر است، در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورداجاره به مالک، از وی می گیرد.
بهتر است بدانید سرقفلی باید حتماً تحت عنوان سرقفلی باشد تا سرقفلی محسوب شود.
سرقفلی به مالک و مؤجر پرداخت می شود نه به مستأجر؛ درحالی که حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر پرداخت میشود.
سرقفلی که حق تقدم در اجاره اماکن تجاری است بر اثر پرداخت مبلغی به مؤجر در ابتدای عقد اجاره به وجود می آید و انجام فعالیت کسبی و تجاری هیچ نقشی در آن ندارد و حتی می توان قبل از ساخت مغازه آن را پیش فروش کرد؛ در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت صرفاً در نتیجه فعالیت تجاری و کسبی بوجود میآید.
سرقفلی قائم و مربوط به محل می باشد؛ در حالی که در حق کسب و پیشه و تجارت نوع شغل در میزان آن از اهم امور است؛ مثلاً حق کسب و پیشه و تجارت طلا فروشی با زغال فروشی بسیار متفاوت است.
سرقفلی حق مالک است و او می تواند بگیرد یا نگیرد و اگر مالک ملک خود را بدون سرقفلی اجاره داد، بعداً نمی تواند از مستأجر چیزی بابت سرقفلی بگیرد.
سرقفلی با اراده طرفین بوجود میآید؛ اما حق کسب و پیشه به طور قهری و خودبخودی بوجود میآید.
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجرِ دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
در قانون تصریح شده است که دریافت سرقفلی فقط در خصوص ملکی که قانوناً تجاری باشد امکان پذیر است. ملاک تجاری بودن، مندرجات پروانه ساختمان است.
الف) اگر در اجاره نامه تصریح شده باشد که محل غیرتجاری برای کسب و پیشه و تجارت اجاره داده می شود و آنچه از مستأجر دریافت می شود سرقفلی است این اجاره باطل و وجهِ پرداختی قابل استرداد خواهد بود
ب) اگر طرفین در اجاره نامه تصریح کنند محلی که تجاری نیست برای... اجاره داده شده و مبلغ... ریال از مستأجر دریافت شد، بدون اینکه برای وجهِ پرداختی وصفِ سرقفلی برگزیده باشند؛ با توجه به اینکه وجه پرداختی واجد یکی از عناوین مندرج در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 76 تلقی می شود، برخلاف سرقفلی، اصل بر استرداد آن در پایان مدت اجاره خواهد بود.
الف) هنگامی که مالک، ملکِ تجاریِ خود را با گرفتنِ سرقفلی برای مدت معین به مستأجر اجاره داده و پیش از انقضاء مدتِ اجاره مایل به تخلیه باشد در این صورت در قبال تخلیه باید سرقفلی را بپردازد.
ب) مستأجر دست اول بخواهد حقوق ناشی از عقد را اسقاط کند.
براساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و محل هم تجاری است، می تواند حقوق خود را به غیر منتقل کند و مبلغی هم به عنوان سرقفلی از او بگیرد اعم از اینکه وجهی به مالک داده باشد یا خیر.
وقتی مستأجر دست اول با دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی محل را برای مدت محدودی به مستأجر دست دوم اجاره داده و قصد دارد عین مستأجره را پیش از مدت بازپس گیرد، مستأجر دست دوم می تواند در قبال تخلیه و تحویل ملک پیش از انقضاء مدت، سرقفلی خود را به قیمت عادله روز مطالبه و دریافت کند.
بهتر است بدانید این حالت فقط در وضعی متصوّر است که مستأجرِ اول حق فسخ اجاره را در ضمن عقد برای خود قرار داده باشد.
اگر مدت اجاره به پایان برسد هرچند که مستأجر به موجر سرقفلی داده باشد و هرچند مستأجر حقوق ضمن عقد را استیفاء نکرده باشد (مثلاً از حق انتقال به غیرِ خود استفاده نکرده باشد) حق دریافت سرقفلی ندارد.
در این حالت حتی اگر مستأجر حقوق خود را استیفاء نکرده باشد و مدت هم به پایان نرسیده باشد و به علتی ملک تخلیه شود، مستأجر حق سرقفلی ندارد.
مثلاً مستأجر شرط کرده که موجر تا ده سال مورد اجاره را به او اجاره دهد و اجاره بها را اضافه نکند و مدت اجاره تمام شده و حقوق ضمن عقد را هم استیفاء کرده باشد.
در این صورت پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.